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Conseils pour votre activité / Agri-Viti


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Vous êtes propriétaires de Terres ou de Vignes

Que vous souhaitiez les vendre, les transmettre ou les mettre à disposition d’un fermier ou d’un métayer, notre Cabinet vous assiste dans ces opérations complexes à raison de la spécificité de la législation rurale.

La reprise des terres : oui… mais sans se « planter » !

La reprise des terres pour son exploitation, son descendant ou encore pour exploiter en société ou par mise à disposition, n’est pas toujours chose simple pour le bailleur.

Nombreux sont les carcans du Code rural qui imposent un formalisme stricte et rigoureux.

La rédaction d’un congé pour reprise n’est pas un acte anodin et s’inscrit dans un cadre plus général, dont la mise en œuvre aura des conséquences économiques, juridiques et structurelles.

Il est donc conseillé de réaliser une étude approfondie des perspectives d’évolution de l’exploitation dès que possible, afin d’une part, anticiper le contrôle des structures et d’autre part, rédiger un congé respectant les conditions légales de forme et de fond.

En effet, celles-ci étant de plus en plus strictes, il convient de faire preuve d’une très grande vigilance.

Outre les mentions clairement énoncées à l’article L. 411-47 du Code Rural (motifs du congé - identité et habitation du bénéficiaire - délai de contestation), le congé doit bien souvent comporter des mentions plus spécifiques selon les cas, sous peine de voir la nullité du congé prononcée.

A titre d’exemple, la jurisprudence récente impose désormais que lorsque le bien objet de la reprise est destiné à être exploité par mise à disposition d'une société, le congé doit mentionner cette circonstance.

Par principe, le congé doit être notifié au moins dix-huit mois avant la date d’expiration du bail.

Mais un congé n’est jamais délivré trop tôt, il est bien souvent notifié trop tard ou dans de mauvaises conditions…

Il est donc vivement recommandé d’anticiper la délivrance d’un tel acte avec son avocat qui vous accompagnera et vous conseillera dès le début de la procédure de reprise.

 

 


En quoi la loi d'avenir a-t-elle modifié le statut du fermage ?

La loi d’Avenir impacte sensiblement le régime des baux ruraux. Il s’agit ici non pas d'en faire un commentaire exhaustif mais d'en énoncer les modifications essentielles En effet la loi est d'application immédiate dès sa promulgation le 14 octobre 2014 : elle impose parfois au preneur d'agir pour préserver ses droits

1. Faculté de demander la résiliation du bail pour le preneur

L’article L 411-33 réservait au preneur la faculté de demander la résiliation du bail notamment en cas d’incapacité de travail permanente de lui ou de l’un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme. Les conditions de cette faculté de résiliation sont allégées en ce sens qu’il suffit que le preneur ou l’un des siens soit atteint d’une incapacité au travail d’une durée supérieure à deux ans.

2. Résiliation du bail en cas de décès du preneur à l’initiative du bailleur

L’article L 411-34 disposait notamment que le bailleur avait ,en cas de décès du preneur, la faculté de demander la résiliation du bail lorsque ce dernier ne laissait pas de conjoint, de partenaire avec lequel il était lié par un pacte civil de solidarité, d’ascendant, de descendant participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. Désormais ce délai ne courra qu’à compter du jour où le décès est porté à la connaissance du bailleur.

3. Situation des co-preneurs lorsque l'un d'entre eux cesse ou à cessé d'exploiter

L’article L 411-35 du Code Rural a été modifié en ce sens qu’il lui est ajouté une obligation d’information du bailleur lorsque l’un des co preneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué (pour quelque raison que ce soit).

Avertir le bailleur...

Il est imposé au co-preneur « qui continue à exploiter » dans un délai de trois mois à compter de la date à laquelle l’autre co preneur a cessé de participer à l’exploitation, de demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire a alors une faculté d’opposition en saisissant dans un délai qui sera fixé par décret le Tribunal Paritaire qui statuera alors sur la demande. Il appartiendra probablement au Tribunal de juger si les garanties du bailleur subsistent avec un co-preneur au lieu de deux (solvabilité…).

Le texte précise enfin qu’à peine de nullité, la lettre recommandée devra reproduire intégralement les dispositions du texte relatives à cette information et mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande, ainsi que la date de cessation de l’activité du co preneur. Il est à noter que cette disposition est applicable aux baux en cours : si l’un des co preneurs a cessé de participer à l’exploitation avant la date de publication de la loi d’Avenir c’est à dire le 14 octobre 2014, le délai de trois mois mentionné commence à courir à compter de cette date de sorte que l’information du bailleur doit lui être adressée avant le 14 janvier 2015. Paradoxalement le bailleur qui recevra la notification ne saura dans quel délai il doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en cas de désaccord si le décret n'est pas encore paru.

à peine de sanction...

Certes, il ne semble pas que le défaut d’information puisse être sanctionné par la résiliation du bail. Pour autant, ce sera probablement considéré comme un des motifs interdisant au preneur de céder, celui-ci n’étant dès lors plus considéré comme ayant respecté les obligations à sa charge.

(Une jurisprudence s'est développé qui refusait au co-preneur l'autorisation de céder leur bail dans le cadre des dispositions de l'article L411–35 aux conjoints ou descendants au motif que le co-preneur avait cessé de participer à l'exploitation ,en considérant qu'il s'agissait d'une violation des obligations d'exploiter personnellement les biens contractée par chacun des co-preneurs. Il semble que ces dispositions ait été prises pour mettre fin à cette jurisprudence) Reste la question des époux co-preneurs Il restera aux commentateurs à définir si ces dispositions sont applicables au conjoint copreneur compte tenu des termes de l'article L411–46 du code rural "En cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail. "

4. Mise à disposition de société

L’on sait que l’article L 411-37 ouvrait une faculté au preneur de mettre à disposition d’une société pendant la durée du bail dont il était titulaire tout ou partie des biens dont il était locataire. La Société bénéficiaire devait être à objet principalement agricole ,dotée de la personnalité morale, ou s’il s’agit d’une société en participation être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine ,et son capital devait être majoritairement détenu par des personnes physiques. Dans ce cas, le preneur avait pour seule obligation d’aviser le bailleur de la mise à disposition dans les deux mois qui suivaient celle-ci.

La loi d’Avenir ouvre désormais la faculté de mettre à disposition d’une société qui, si elle est a objet principalement agricole, ne respecterait pas les autres conditions édictées par l’article L 411-37, c'est-à-dire notamment celle dont le capital n’est pas majoritairement détenu par des personnes physiques. Pour autant dans cette hypothèse, le preneur devra aviser le bailleur de son intention de mettre à disposition deux mois avant la date d’effet de la mise à disposition en mentionnant le nom de la personne morale, en fournissant les statuts, en précisant les références des parcelles mises à disposition. Le bailleur disposera alors de deux mois pour faire connaître ,le cas échéant, son opposition, et ce n’est qu’à défaut de celle-ci que l’accord sera réputé acquis. Il n’est pas précisé par le texte si l’accord du bailleur est discrétionnaire ou si son désaccord peut être censuré par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

5. Prorogation du bail jusqu’à l’âge de la retraite du preneur

Traditionnellement, l’article L 411-58 du Code Rural ouvrait au preneur la faculté en cas de congé de demander la prorogation de son bail lorsqu’il se trouvait à moins de cinq ans de l’âge de la retraite retenue en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles. Le texte a été modifié par la loi d’Avenir et désormais le preneur ou en cas de co-preneur, l’un d’entre eux, peut demander la prorogation dès lors qu’il se trouve soit à moins de cinq ans de l’âge retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit à moins de cinq ans de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein. Il est par ailleurs ajouté une disposition selon laquelle un même bail ne peut être prorogé qu’une seule fois (alors qu’auparavant la faculté pouvait être ouverte ,en cas de co-preneur, à chacun, de bénéficier de cette prorogation).

Dans le même esprit, l’article L 411-64 qui permettait au bailleur de refuser le renouvellement du bail ayant atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles ou d’en limiter le renouvellement à l'expiration de la période triennale en cours au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge,est modifié en ce sens que le preneur pourra désormais demander au bailleur le report de plein droit de la date d’effet du congé à la fin de l’année culturale où il aura atteint l‘âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein.

6. Indemnités de sortie de ferme

La faculté pour le preneur édictée par l’article L 411-69 du Code Rural de demander une indemnité au bailleur ,quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ,lorsqu’il a par son travail ou par ses investissements apporté des améliorations au fonds loué, n’était jusqu’à présent enserré dans aucun délai. La loi d’Avenir dispose désormais que « la demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par 12 mois à compter de la date de fin de bail à peine de forclusion ».

De la même manière, l’article L 411-71 qui définissait les modalités de calcul de cette indemnité est modifié pour permettre de fixer le montant de l’indemnité par comparaison entre l’état du fonds lors de l’entrée du preneur dans les lieux et cet état lors de sa sortie ou au moyen d’une expertise.

En ce cas, l’expert peut utiliser désormais toute méthode lui permettant d’évaluer avec précision le montant de l’indemnité due au preneur sortant. (cette disposition apparaît comme une réponse à la jurisprudence qui refusait parfois l'indemnisation au motif qu'un état des lieux d'entrée n'avait pas été établi et que dès lors il n'était pas possible de comparer l'état du fond à l'entrée et à la sortie. C'est également une réponse à celle qui écartait les rapports d'expertise établis avec la méthode des bilans)

7. Pas de porte prohibé

L’on sait que les dispositions de l’article L 411-74 qui imposaient le remboursement des sommes indument perçues par tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire à l’occasion d’un changement d’exploitant avait vu une partie de ce texte déclarer contraire à la constitution en ce qui concerne le taux d’intérêt qui était appliqué à ce remboursement puisque celui-ci était indécis sur le taux d’un établissement privé les caisses de crédit agricole. Désormais, ces sommes sont majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal mentionné à l’article L 313-2 du Code Monétaire et Financier majoré de trois points.

8. Renouvellement des baux cessibles

La loi modifie le régime des baux cessibles hors du cadre familial : alors que ces baux se renouvelaient à leur terme "pour une période de cinq ans au moins ",l'article L. 418-3 du code rural et de la pêche maritime prévoit désormais qu'ils se renouvellent par période de neuf ans.

Michel AUGUET
AVOCAT ASSOCIES
Spécialiste en Droit Rural


Vignerons vous aviez jusqu’au 1 juillet 2012 pour vérifier vos marques viticoles et étiquetage

Ce décret, tant attendu depuis 2008, précise, notamment, les règles relatives à l’étiquetage, en application du Règlement (CE) n°479/2008 du 29 avril 2008 portant organisation commune du marché vitivinicole et du Règlement n°607/2009 du 14 juillet 2009 fixant certaines modalités d’application du règlement (CE) n°479/2008 en ce qui concerne les appellations d’origine protégées et les indications géographiques protégées, les mentions traditionnelles, l’étiquetage et la présentation de certains produits du secteur vitivinicole.

Outre la définition des mentions relatives à l’identification du producteur, les conditions d’utilisation du nom de certains cépages, les exigences en matière de traçabilité et l’interdiction d’un coupage entre vins blanc et vin rouge ou rosé pour produire un vin rosé (sauf pour les vins mousseux et pétillants), ce décret apporte, en matière de marques viticoles, un certain nombre de précisions et de modifications quant à l’usage des mentions traditionnelles.

En effet, à compter de l’entrée en vigueur du présent décret, le 1er juillet 2012, les articles L. 644-2 et L. 644-11 du Code rural seront supprimés.

Certes, la situation demeurera inchangée pour l’usage du terme « château », qui restera réservé aux seuls vins d’appellation d’origine protégée issus des raisins récoltés sur les parcelles de l’exploitation ainsi dénommée et vinifiés dans cette exploitation, ou des vocables « abbaye », « bastide », « campagne », « chapelle », « commanderie », « domaine », « mas », « manoir », « monastère », « monopole », « moulin », « prieuré » et « tour » qui continueront d’être employés pour désigner des vins, à la condition qu’ils bénéficient d’une appellation d’origine protégée (AOP) ou d’une indication d’origine protégée (IGP) et qu’ils soient, eux-aussi, issus des raisins récoltés sur les parcelles de l’exploitation ainsi dénommée et vinifiés dans cette exploitation.

Cependant, il est à noter des changements en ce qui concerne l’usage de certains autres termes.

Tout d’abord, l’exigence d’une AOP et/ou IGP semble disparaitre pour les mentions « crémant », « mont », « côte », « coteau » et « val », qui pourraient donc être employés pour désigner des vins sans indication géographique.

Ensuite, le vocable « clos » ne sera autorisé que pour les vins d’AOP, mais, dans ce cas, les vins pourront être soit issus des raisins récoltés sur les parcelles de l’exploitation ainsi dénommée et vinifiés dans cette exploitation, soit issus des raisins provenant de parcelles de vignes effectivement délimitées par une clôture formée de murs ou de haies vives, soit des vins dont l’AOP comporte ce terme (par exemple AOP Clos de la Roche ou AOP Clos Saint-Denis).

Par ailleurs, si le terme « cru » ne sera réservé qu’aux seuls vins d’AOP issus des raisins récoltés sur les parcelles de l’exploitation ainsi dénommée et vinifiés dans cette exploitation, il pourrait, en outre, désigner une exploitation qui a acquis une notoriété depuis au moins dix ans. On peut, cependant, se demander si cette disposition bénéficiera aux vins provenant d’une telle exploitation.

Enfin, la dénomination « hospices » sera élevée au rang de mention réglementée puisque, désormais, elle ne pourra être usitée que pour désigner des vins d’AOP issus des raisins récoltés sur les parcelles de l’exploitation ainsi dénommée et vinifiés dans cette exploitation.

Ainsi, est réaffirmé le principe désormais ancien « une exploitation, un nom de château », puisque les vins doivent être issus des raisins récoltés sur les parcelles de l’exploitation ainsi dénommée (c'est-à-dire une exploitation existant réellement) et vinifiés dans cette exploitation (principe de l’autonomie culturale).

Le décret n°2012-655 rappelle, en outre, les deux exceptions à ce principe : les exploitations viticoles qui ont acquis leur notoriété sous deux noms différents avant le 7 janvier 1993 et l’hypothèse de la réunion de plusieurs exploitations viticoles, sous condition de vinifications séparées.

Legifrance : Journal Officiel n°0107 du 6 mai 2012 page 8099 texte n° 26

Conseil proposé par Me Nathalie Hausmann

 

 

 

 

 

 

 


La mise à disposition de terres ou de vignes à un agriculteur ou un viticulteur

La mise à disposition de terres ou de vignes à un agriculteur ou un viticulteur va entrainer pour vous des sujétions significatives :

  • Durée du bail minimale de neuf ans
  • Droit au renouvellement pour le preneur en place
  • Possibilité pour lui de transmettre le bail
  • Droit de préemption du preneur en cas de vente
  • Fermage peu élevé
     

Pour autant, en contrepartie, vous pourrez bénéficier de réduction de l’ISF et du droit de transmission dans certains cas.


La vente d’un bien rural

Le vendeur d’un bien rural peut être confronté aussi bien au droit de préemption du fermier ou du métayer qu’à celui de la SAFER chargée par les pouvoirs publics sur délégation de la gestion de l’espace rural. Le preneur en place et la SAFER ont la faculté de demander la révision du prix auquel vous souhaitiez vendre votre bien de gré à gré.

Vous disposez également de la faculté de vendre votre bien aux enchères, mais vous devrez là encore faire une proposition préalable d’achat à la SAFER qui pourra en réguler le prix. Dans ce contexte, l’intervention d’un spécialiste pour mettre en œuvre une stratégie de cession est opportune.

Notre Cabinet d'Avocats est Mandataire en Transaction immobilière : Il vous accompagne dans toute opération de cession et transmission, en détermine la stratégie et négocie le cas échéant  pour votre compte.


Contentieux de la reprise

Dans certains cas assez restreints, le propriétaire peut reprendre au fermier ou métayer la terre ou la vigne. Soit que le fermier n’ait pas rempli ses obligations, soit qu’il ait atteint l’âge de la retraite, soit qu’il soit décédé.

Dans chacune de ces circonstances, la mise en œuvre de la reprise est complexe (rédaction du congé, gestion de la résiliation, choix de l’aptitude  à adopter en cas de décès du preneur ou de volonté de celui-ci de transmettre le bail à un descendant).

Nous rédigeons les actes (congé, notification résiliation, protocole d’accord) et privilégions la recherche d’une solution amiable. À défaut, nous gérons le contentieux qui s’en suivra devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux et la Cour d’Appel.


Conseils au preneur, fermier ou métayer

La protection qu’accorde le statut du fermage doit être recherchée et mise en œuvre à chaque étape de la vie du bail.

  • Négociations avec le futur bailleur
  • Choix du contrat : Bail ordinaire, bail à long terme, métayage, bail de carrière
  • Mise à disposition du bail
  • transmission du bail : du vivant ou après décès du preneur
  • Défense à un congé
  • Gestion du contrôle des structures (rédaction de la demande d’autorisation d’exploiter, assistance lors de l’audition devant la Commission Départementale d’Orientation Agricole CDOA, assistance devant la juridiction administrative en cas de contentieux sur l’autorisation préfectorale)
  • Statut du conjoint d’exploitant
  • Gestion de la séparation de l’exploitant (divorce, liquidation de communauté)


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