Le Code rural impose la conclusion d’un bail rural écrit, et un bail de plus de douze ans doit même être reçu par un notaire. Pourtant, un bail rural verbal n’est pas nul : l’écrit est une condition de preuve, non de validité. Faute d’écrit, le bail est soumis pour neuf ans au bail type départemental, et sa preuve peut devenir difficile à rapporter.
Le Code rural impose un bail écrit
Vous exploitez des parcelles, ou vous en êtes propriétaire, et vous vous demandez si le bail rural doit nécessairement être conclu par écrit. Le principe est posé par l’article L.411-4 du Code rural et de la pêche maritime : les contrats de baux ruraux doivent être écrits.
L’acte doit préciser le type de bail retenu et les règles qui s’y appliquent. C’est un point essentiel, car le choix est large : bail classique de neuf ans, bail à long terme d’au moins dix-huit ans, bail de carrière, bail cessible hors du cadre familial, etc. Le bail fixe aussi le montant du fermage, qui doit respecter les arrêtés préfectoraux, et peut comporter, sous conditions, des clauses particulières comme des clauses environnementales. Il est donc important de définir dès le départ les options choisies par le preneur comme par le bailleur.
Bail de plus de douze ans : le passage obligé chez le notaire
Un bail rural dont la durée dépasse douze ans doit non seulement être écrit, mais aussi être reçu par un notaire, en la forme authentique. Cette exigence permet sa publication au service de la publicité foncière, qui rend le bail opposable aux tiers, notamment à un futur acquéreur des terres. Elle concerne en particulier les baux à long terme de dix-huit ans ou plus.
Pas d’écrit ? Le bail n’est pas nul
L’absence d’écrit n’entraîne pas la nullité du bail. Le Code rural prévoit que les baux conclus verbalement sont censés être faits pour neuf ans et soumis aux clauses et conditions du contrat type établi dans chaque département, appelé bail type départemental. Il est régi par le statut du fermage, dont les règles sont d’ordre public.
En droit rural, l’écrit n’est donc pas une condition de validité du bail, mais une condition de preuve.
Les inconvénients d’un bail verbal
Un bail verbal reste source de difficultés. La première tient à son opposabilité aux tiers : sans écrit, il est plus difficile de faire valoir le bail à l’égard des tiers. La deuxième tient à son contenu : les parties n’en sont pas maîtresses, puisqu’elles sont soumises aux clauses du bail type départemental, qui ne correspondent pas forcément à leur situation.
La troisième difficulté, souvent la plus délicate, est celle de la preuve. En cas de désaccord, il faudra démontrer l’existence même du bail et ses conditions.
Comment prouver l’existence d’un bail rural verbal ?
La preuve d’un bail rural peut être apportée par tous moyens. Mais la seule occupation des parcelles ne suffit pas à démontrer l’existence d’un bail rural. Le statut du fermage suppose une mise à disposition de terres à titre onéreux, en vue de les exploiter. Il faut donc établir la contrepartie versée au propriétaire : quittances de fermage, relevés de virements, échanges de courriers, témoignages.
Lorsque l’existence du bail verbal est contestée et que les parties ne parviennent pas à s’accorder, il faut impérativement saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, qui se prononcera sur la qualification de la relation. D’où l’intérêt, dans tous les cas, d’être accompagné par son avocat pour étudier toutes les possibilités de bail.
Questions fréquentes sur le bail rural écrit ou verbal
Quelle est la durée minimale d’un bail rural ?
La durée d’un bail rural ne peut être inférieure à neuf ans (article L.411-5 du Code rural et de la pêche maritime). Le bail à long terme est conclu pour au moins dix-huit ans. Un bail verbal est réputé conclu pour neuf ans.
Le montant du fermage peut-il être fixé librement ?
Non. Le loyer des terres, appelé fermage, doit être compris entre des montants minimum et maximum fixés par arrêté préfectoral, selon la nature et la qualité des terres (article L.411-11 du Code rural et de la pêche maritime). Il est actualisé chaque année en fonction de l’indice national des fermages.
Mettre gratuitement des terres à disposition d’un agriculteur crée-t-il un bail rural ?
Non. Le statut du fermage s’applique aux mises à disposition à titre onéreux d’un bien agricole en vue de l’exploiter (article L.411-1 du Code rural et de la pêche maritime). Une mise à disposition gratuite constitue un prêt à usage, qui ne bénéficie pas des protections du statut. Mais attention : le versement d’une contrepartie, même modeste ou en nature, peut suffire à requalifier la convention en bail rural.
Un état des lieux est-il obligatoire ?
Oui. Le Code rural prévoit qu’un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Ce document est précieux en fin de bail, pour apprécier les améliorations apportées par le preneur ou les éventuelles dégradations.
Peut-on transformer un bail verbal en bail écrit ?
Oui. Les parties peuvent à tout moment formaliser leur relation par un bail écrit. Cet écrit doit respecter le statut du fermage, d’ordre public. En cas de désaccord sur l’existence ou les conditions du bail, le tribunal paritaire des baux ruraux peut être saisi.
Le locataire est-il prioritaire si le propriétaire vend les terres louées ?
Le preneur en place bénéficie, sous conditions, d’un droit de préemption lorsque le propriétaire vend les terres qu’il exploite (articles L.412-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime). Il doit notamment être exploitant depuis au moins trois ans, et exploitant par lui-même ou sa famille le fond mis en vente. D’où l’importance, là encore, de pouvoir prouver l’existence et l’ancienneté de son bail.