La séparation du couple et l’indivision immobilière

L’acquisition en indivision d’un logement peut être un redoutable sujet de tension lors de la séparation du couple car cette dernière nécessite bien souvent la réalisation de comptes entre les coindivisaires.

En effet, il n’est pas rare que l’un des deux ait financé tout ou partie de la part de son coindivisaire avec ses deniers propres et la question qui se pose alors est de savoir s’il peut au moment de la séparation prétendre au paiement d’une créance.

Malheureusement, le droit de propriété ne dépend pas du financement de l’opération. Faute de précision, le bien indivis appartient par moitié à chacun des deux indivisaires.

Toutefois une distinction doit être faite entre le financement par un emprunt ou au moyen d’un apport personnel dans l’hypothèse où le bien acquis ne constitue pas le domicile de la famille.

Si l’une des parties a remboursé l’emprunt souscrit lors de l’acquisition du bien immobilier, ce remboursement est considéré comme une dépense nécessaire à sa conservation. Elle disposera d’une créance contre l’indivision (article 815-13 al1 du CCiv) dont elle pourra se prévaloir lors de la séparation. Il lui suffira d’apporter la preuve que les fonds utilisés lui appartiennent en propre.

En revanche, le financement de l’acquisition par un apport personnel ne peut donner lieu à indemnisation sur le fondement de l’article 815-13 du CCiv. Dans ce cas, cet indivisaire ne pourra se prévaloir d’une créance à l’égard de l’indivision mais à l’égard de son coindivisaires.

Afin d’éviter ce contentieux, il est recommandé d’insérer dans l’acte d’acquisition du bien en indivision, une clause stipulant qu’un des indivisaires a effectué un apport personnel. Ainsi en cas de séparation il pourra récupérer celui-ci sans discussion.

La neutralisation de la créance

La Cour de Cassation s’est attachée à neutraliser le droit à créance des époux par l’obligation de contribuer aux charges du mariage (article 214 cciv). Cette neutralisation s’applique également aux personnes pacsées et aux concubins ; le fondement étant pour les premiers l’aide matérielle et pour les seconds la participation aux dépenses de la vie courante.

En principe, chaque époux doit contribuer aux charges du mariage à proportion de ses facultés c'est-à-dire ses capacités financières.

La jurisprudence considère que le financement du logement de la famille par l’un des époux est constitutif de son obligation de contribuer aux charges du mariage.

Ce principe s’applique également aux personnes pacsées et aux concubins.

La Cour de Cassation admet que le remboursement de l’emprunt ayant permis le financement de l’achat indivis du logement familial constitue une dépense de la vie courante.

Le remboursement du prêt (paiements échelonnés) est considéré comme une contribution aux charges du mariage et non l’apport en capital de fonds personnels.

Afin d’éviter la neutralisation de la créance, l’époux demandeur peut toujours tenter de démontrer que sa contribution aux charges du mariage a excédé sa participation normale au regard de ses capacités financières.

Afin d’éviter cette situation, il est recommandé d’inclure dans l’acte d’acquisition du bien immobilier une clause précisant que les acquéreurs n’entendent pas faire du remboursement de l’emprunt un mode de contribution aux charges de la vie courante Anticiper, c’est éviter d’ajouter à la séparation un contentieux supplémentaire et délicat.